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土地成本審計專題學習心得
2018年11月2日，我很（hěn）榮（róng）幸地（dì）參加了由謝老師（shī）在所裏講解的土地成本審計及其相關知（zhī）識，同所裏的老師和同事一起學習了用地的性質、土地背後的大背景（全國和重慶的區別）、土地成本審計的注意事項、工程造價等相（xiàng）關知識。看見各個資曆頗深的注會老師都認真充電學習（xí），也讓（ràng）我更（gèng）加認真的對待這次學習機會，通過謝老師（shī）的（de）講解（jiě）讓我對土地及對經（jīng）濟的推動和對土地成（chéng）本審計有了進一步的了解，收（shōu）獲滿滿。下（xià）麵（miàn）是我對這次的學習做一個總結和說一說我的心得體會。重慶立信
一、用（yòng）地（dì）的性（xìng）質及其變（biàn）更（gèng）所需要的條件。市規劃管理部門根據城市總（zǒng）體規劃的需要，對某宗（zōng）具體用地所規（guī）定的用途。用地性質有分類，主要分為一（yī）下四個類別，商業（yè）用地（dì）、綜合用地、住宅用地和工業（yè）用地和其他用地。有很多小的類別都是從這幾個大類別中具體分支出（chū）來的。在城市規劃的（de）初期根據需要城市土地（dì）都已劃分好了（le）其用地的性質。為預防城市未來發（fā）展的需（xū）要在城市邊緣規劃了一些儲備用地。儲備用地是市政府的土地儲備行為，是指各級人民政府依照法定程序在批準權限範圍內，對（duì）通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進（jìn）行儲存或（huò）前期開發整理，並（bìng）向社會提供各類建（jiàn）設用地的（de）行為（wéi）。
隨著經濟的發展，城市規劃進程的加速，原規劃的土地已（yǐ）經滿足不（bú）了需求，這時候就需（xū）要用到儲備（bèi）用地。儲（chǔ）備用地若要變更其使用性質根據國家相關辦法規定需要走招、拍、掛（招（zhāo）標、拍賣、掛（guà）牌）流程，走招、拍、掛流程會有兩個結（jié）果一是這塊地被原（yuán）所有人拍走，二則是地被其他開放商（shāng）拍走，在激（jī）烈的市場競爭下這塊地很可能被其他開放商拍（pāi）走，但即便是這樣政府永遠（yuǎn）是不會虧本的，招、拍、掛流程的最後價格肯定是高於土地的原有價格（gé），及時土地被其他開發（fā）商以較（jiào）高的價（jià）格拍走，根據政策拍賣價的成本會返給原所有商，而高出原價格的部分（fèn）則會進入（rù）當地政府財政，土地的價格（gé）就這樣一步一步被抬高（gāo）了。
二、重慶的特殊性及（jí）本地政策（cè），上麵是一些關於土地的基本信息，下麵說一重慶地（dì）方的政策。重慶當初為了經濟的快速發展成立了重慶八（bā）大投資公司，成立投資公司當然需要大量的啟動資金，對於當時（shí）的重慶是拿不出那麽一大筆錢。重慶當時（shí）現（xiàn）有最多的也是最原始的資源（yuán）就是土地。土地是（shì）人類（lèi）得以生存與發展的物質載體，是一切生產和一切存在的源泉。市政府用大量的儲備（bèi）用地開始了資本運作，在（zài）國家當時的政策下麵儲備用地是可以用來抵押貸（dài）款的，八大投資公司的（de）啟動資金就有了苗頭。回看各（gè）大經濟體的曆史（shǐ）進程（chéng），房子是作為經濟發展快速且有（yǒu）效的手段，當然（rán）中國也（yě）不例外，這些儲備用地用來建商品房是資（zī）源的最大利用。在（zài）重慶，市政府將（jiāng）這些土地交給八大投資商手裏，投資商用上述招、拍、掛流程使這些土地變更成商（shāng）業（yè）用地（dì）、綜合用地、住宅用地、工業用地等（děng）。謝（xiè）老師給我們舉了個例子，一（yī）塊500萬的地，拍賣成（chéng）800萬，這800萬是以（yǐ）財政收入進入市政府，市鎮府在（zài）將500萬返還給八大投（tóu）資公司。這樣一來，土地成本會流入八大投資公司手裏，且政府也（yě）得到了大量的的財政收入（rù）。
在2016年出現了變革，由於全國都（dōu）在實（shí）行像（xiàng）重慶這樣的策略，大量本應價值不大的儲備用地抵押了大量的貸款，雖然能促進經濟發展，但是由於體量太大預防以後的某一時間（jiān）點出現大量壞賬導致銀行係統崩塌。政府做出了調整規定以後全國各地方的儲備用（yòng）地不得用於銀行抵押（yā）貸（dài）款。重慶這些年（nián）利用（yòng）八大投資公司使經濟飛速的發展，當時黃奇帆市長（zhǎng）根據國家出的這個政策（cè）做出了調整，雖然（rán）儲備用地不能用來抵押貸款但（dàn）是其（qí）他性（xìng）質的土地使可以的。根據這個政策，重慶市政府賦予了八大投資公司一（yī）項特殊的權力，即八大投資公司可以通過審（shěn）計（jì）土地成本、評（píng）估公司評估等一係列流程將儲備用地性質（zhì）變（biàn）更（gèng）為其（qí）他性質用地，這樣就等於跳（tiào）過了全國實行的（de）招、拍、掛流程。這樣一來主動權就又掌握（wò）在了八大投資公司手裏。正是由（yóu）於這一原因，重慶會出現很多類似的政府土地成本審（shěn）計項目，我（wǒ）們隻要按照審計原則來，實事求是的在（zài）報告裏麵體（tǐ）現，最重（chóng）要的是有些免責條款要描（miáo）述清楚，這種類似的項目風險還是比較小。
三、土地成本審計（jì）六大要（yào）素，這六大要素有①審計特點；②審計範圍（wéi）；③審（shěn）計原則；④審計過程應注意的綜合事項；⑤具體審計的方法；⑥企業改製土地成本審計應注意（yì）的問（wèn）題。其中前麵三項和平（píng）時（shí）工作中（zhōng）區別（bié）不是很大，謝老師主要針對第四條審計過程應注意的綜（zōng）合事項做了（le）詳細的描述。在這之前我們要先了（le）解土地成本（běn）的計算公式：某宗地成本=該宗地取得成本+該宗地整治成本+該（gāi）宗（zōng）地相關（guān）規費+該宗地分攤的貸款利息+該宗地其他成本-各級（jí）財政投入的基礎設施建設資金。在這個公式（shì）中除了宗地的整治成本，其他幾個成本基本變（biàn）化（huà）不大。所（suǒ）以（yǐ）開發（fā）商如果在審計過程中想（xiǎng）把宗地（dì）成本做大，最（zuì）能入手的就是土地的整治（zhì）成本，在我們審有（yǒu）關整治成本相（xiàng）關科目的審計過程（chéng）中必（bì）須十分仔細。這種情況一般出現在政（zhèng）府需要征這（zhè）塊地或者某宗地以前是工業用地性質變更成其他用地的時候，走招、拍、掛流程的時候因為較高的成本不容易（yì）被其他開放商拿走，即（jí）使被其他開發商拍走，也能使原開（kāi）放商獲利不少。
針對以上的情況，我們審計人員必須要了解土地的整（zhěng）治（zhì）成（chéng）本（běn）包括哪些，甚至要懂一些工程造價方麵的知識，比較專業性的東西甚至可以自己另請造價團隊出證明，因為自己請的團隊（duì）出的證明才有可信度，一方（fāng）麵也可（kě）以給我們所自己的造價團隊創造一些業（yè）務。根據謝老師的講（jiǎng）解下麵集中情況需要格外注意。一是如果該宗地（dì）以前是工業（yè）用地（dì），開發商想要建成（chéng）商品房就需要走變更流程，開發商在這個途中就會先（xiān）把後（hòu）麵（miàn）計劃好的商品房的地基等前期工作做好，然後把這些費用算在以前工業用地的整治成本裏麵，當我們（men）碰（pèng）到這種情況的時候就需（xū）要認真審查（chá）把該部分區（qū）分出來，該審減的審減。二是有些老板會利用（yòng）關係上的便利，請一些熟的工程團隊（duì）在用地商不（bú）停的作業，然後簽一些虛（xū）假合同（tóng），這種情況對於我們這些（xiē）看（kàn）慣了賬的審計人員是很難（nán）區（qū）分出來的（de），因為考察現場也看得見施工團隊且以前的（de）痕跡會被後麵（miàn）的作業（yè）覆蓋（gài），合同上更不能區分。遇到這（zhè）種情況就要請一些專業的人員陪同到現場勘察（chá），區分（fèn）該地塊整治成本是否必要或實際整治成本。還有就是在拿不準的地方，或者不懂的地方不要輕易的下結論，所裏麵有很該方麵（miàn）專業的人（rén）員有必要的（de）時候可（kě）以請教（jiāo）他們再得出結論（lùn），才能保證報告的準確性。
這是第一次在所裏學習，有些工程造價方（fāng）麵（miàn）的東西也是（shì）比較生疏，聽完謝老師的課，收獲很多。雖然說（shuō）術業有專攻但是以後（hòu）若想成（chéng）為一個專業性高的審計人員（yuán），必定在接觸的各個行業的專業（yè）知識都要有（yǒu）所了解和涉及，才能麵麵俱到。重慶（qìng）立信會計師事務所
審計（jì）二組（zǔ）
黃鑫
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