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房（fáng）地（dì）產（chǎn）開發企業土地增值稅稅收籌劃討論

2017-07-31

房地（dì）產開發企業土地（dì）增值稅稅收籌劃討論

 

前段時間為甲房地產開發企（qǐ）業（以下簡稱“甲（jiǎ）企業”）做內部審計，該企業開發的房地產項目在2012年（nián）銷售房（fáng）屋並已收到款項2億元，該企業財務人員（yuán）以並（bìng）未取得書麵工程決算為理由，未確認會計收入及未計（jì）提繳納土地增值稅，由此引發我們對房地產（chǎn）開發企業土地增值稅（shuì）納稅籌劃的思考，並對甲企業的土地（dì）增值稅籌劃提供建議：

一、土地增值（zhí）稅的定義

土地增值稅是指（zhǐ）轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著（zhe）物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收（shōu）入包（bāo）括貨幣（bì）收入、實物收入和其他收（shōu）入為計稅依（yī）據向國家（jiā）繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產（chǎn）的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著（zhe）物產（chǎn）權、並取（qǔ）得收入的單位和個人。課稅對象（xiàng）是指有償轉讓國有土（tǔ）地使用權及地上建築物和其他附著物（wù）產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得（dé）的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的餘額。土地增值稅實行四級超額累進稅（shuì）率。

二、對甲企業土（tǔ）地增值稅籌（chóu）劃（huá）的建（jiàn）議

1、增加（jiā）稅前抵扣費用

甲企業的銷售模式（shì）為本（běn）企業通過售樓處進行房屋銷售，這樣能夠進（jìn）行稅前抵扣的費用為售樓處發（fā）生的人工工資（zī）、水電費等費用。

增加稅前抵扣（kòu）費用不是虛開發票增加費用，而是采用合理的方式，利用稅收政策合理的增加可抵扣費（fèi）用。

我們建議甲企業成立房屋銷售公司，對開（kāi）發房屋進行銷售（shòu），甲企業按照銷（xiāo）售收入的2%-4%支付傭金給銷售公司。根（gēn）據財稅2000年84號文件，付出的傭金可（kě）以在稅前扣除，但是由於雙方為關聯單位（wèi），所以傭金比例不能大於4%，這樣就將利潤轉移至（zhì）銷售公司，合（hé）理增（zēng）加甲公司稅前可抵扣費（fèi）用，減少土地增值額。

2、充分考慮（lǜ）土（tǔ）地增值稅的起征點的稅收優（yōu）惠。

根（gēn）據現行規定，建造普通標準住宅出售的，增值額未超過（guò）扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。
   2005年6月1日起，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建築容積率在1.0以上；單套建築麵（miàn）積在120平方米以下；實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格l.2倍以下。

我們建議，企業在後期房屋開發過程中，充分（fèn）考慮增加房屋銷售（shòu）額所帶來（lái）的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔（dān）這兩者之間的關係（xì），從而選擇合理的售價。

3、將甲企業向自然人（rén）借款利息合法化

   在檢查甲企業賬（zhàng）務時發現，甲企業向自然人借款利息由於未取得（dé）發票，所以（yǐ）未進入損益而是直（zhí）接在往來賬中形成掛賬。

   我們建議，甲企業完善與自然人的借款手續，使利息支付符合稅務總局準予稅前扣除的規定（dìng）。

根據國家（jiā）稅務總（zǒng）局《關於企業向自然（rán）人借款的利息支出企（qǐ）業所得稅稅前扣除問題的通知》如企（qǐ）業向內部職（zhí）工（gōng）或其他人員借款的利息支出，其借款是真（zhēn）實、合法、有效的，並（bìng）且不具有非法集資目的或其他違反（fǎn）法（fǎ）律、法規的行為，且企業（yè）與個人之間簽訂了借款合同，其利息支出在不（bú）超過按照（zhào）金融企業（yè）同（tóng）期同類貸款利率計算的（de）數額的部分，根據稅法第（dì）八條（tiáo）和稅法實施條例第二（èr）十七條規定，準予扣（kòu）除。